Apartamentos são vistos da Lotte World Tower em Jamsil, sul de Seul, em 5 de julho [NEWS1]

Imagine morar no apartamento de outra pessoa sem pagar aluguel.

Em muitas partes do mundo, fazer isso provavelmente não seria legalmente sustentável. Mas, exclusivamente na Coreia, uma grande parte da população está vivendo exatamente dessa maneira, sob o sistema de aluguel chamado jeonse.

Jeonse é um depósito de montante fixo dado a um proprietário pelo inquilino. O depósito normalmente varia entre 60 a 80 por cento do preço de venda da unidade. Em contrapartida, o inquilino não paga qualquer renda mensal e a caução é integralmente reembolsada no final do período do contrato. Os proprietários geralmente tratam o depósito como um empréstimo sem juros para seu investimento ou negócio.

O Jeonse é um dos tipos mais comuns de contratos residenciais na Coreia. De acordo com dados da Suprema Corte da Coreia, a proporção de contratos de jeonse representou 49,9% do total de transações entre proprietários e inquilinos em abril, seguido por 42,2% em maio.

A Coreia é o único país da OCDE a ter um sistema jeonse”, disse o professor Kim Yoo-jin, que leciona no departamento de planejamento urbano e engenharia de transporte da Universidade Kyonggi.

Os contratos de aluguel de depósitos fixos geralmente existem em países onde o sistema financeiro ainda não foi totalmente desenvolvido, mas a Coreia é uma exceção. Os coreanos tendem a preferir o jeonse ao aluguel mensal porque os juros dos empréstimos do banco para o depósito são mais baratos do que o aluguel mensal”.

Sistemas semelhantes de contrato de aluguel também existem sob diferentes nomes no exterior, como anticretico na Bolívia e girvi na Índia.

Pontos de vistas sobre Jeonse

Com todos os seus benefícios, jeonse não é mais do que uma torta no céu para algumas pessoas, como muitos recém-casados ​​e estrangeiros.

Geralmente é difícil para os recém-casados ​​assinarem um contrato jeonse em Seul sem receber qualquer ajuda financeira de seus pais”, disse Hur Da-hee, 29, um funcionário de escritório que se casou em 2019.

O depósito médio para apartamentos em Seul foi de 680 milhões de won (US$ 522.000) em junho.

Sem a ajuda dos pais, os recém-casados ​​geralmente têm que morar em uma vila em vez de em um apartamento. Muitos também acham estressante que os depósitos de jeonse aumentem após o término do contrato de dois anos, o que significa que eles podem ter que sair se não puderem pagar o valor aumentado”, acrescentou Hur.

As villas são outra forma de residência na Coreia que geralmente têm menos andares do que apartamentos. Eles geralmente são menos preferidos do que os apartamentos por causa da falta de instalações subsidiárias, como academia, segurança e estacionamento.

Jeonse definitivamente não é comum nos Estados Unidos”, disse Liam Reilly, um franco-americano de 26 anos que morou em Seul de 2018 a 2019. “É definitivamente encorajador que quanto maior o prêmio que você paga, menos você paga em aluguel a longo prazo”.

Mas a maioria dos estrangeiros não conhece o sistema e, Reilly diz, “se você estiver se mudando para a Coreia apenas por alguns anos, não sei quantos tentariam entender, já que é um pouco complicado”.

Ele disse que a barreira do idioma e a complexidade do sistema bancário adicionam obstáculos aos estrangeiros que tentam aprender sobre o sistema, acrescentando que até mesmo abrir uma conta bancária na Coreia era “um pouco frustrante” por causa das limitações do visto.

Jeonse, e a razão por trás da escolha de renúnica ao aluguel mensal de tantos coreanos
Pessoas passam por uma agência imobiliária em Seul em 21 de junho. [NEWS1]

A Origem do Jeonse

Estima-se que o  sistema Jeonse data do século XIX. O sistema começou a evoluir após a assinatura do Tratado Japão-Coreia de 1876, que o Japão usou como base para colonizar a Coreia.

O tratado forçou a Coreia a abrir três portos, em Busan, Incheon e Wonsan, para o comércio japonês. A abertura dos portos levou a um afluxo de pessoas para a cidade, aumentando a demanda por casas.

Este evento é visto como tendo desempenhado um papel decisivo no desenvolvimento do jeonse, de acordo com Yoon Dae-sung, professor honorário que ensina direito na Universidade Nacional de Changwon, em seu livro de 2009 que se traduz em “Pesquisa sobre a lei jeonse da Coreia“.

As pessoas das áreas suburbanas que não podiam comprar uma casa na cidade alugavam um quarto na casa do senhorio em troca do depósito”, disse Kim. “Os proprietários de casas eram principalmente comerciantes e usavam o depósito para seus negócios.”

Os inquilinos enfrentaram tentativa e erro até que Jeonse evoluiu gradualmente para poder protegê-los adequadamente e seus depósitos.

A Lei de Proteção ao Arrendamento Habitacional foi estabelecida em março de 1981 com o objetivo de garantir a estabilidade na vida residencial dos inquilinos.

Se o depósito não for reembolsado após o término do contrato de arrendamento, o locatário pode apresentar um pedido de ordem de registro de arrendamento no tribunal distrital. A lei também estabelece que “as relações de arrendamento continuarão até que um depósito seja pago ao locatário”, mesmo que o período do contrato tenha expirado.

Outra medida adotada para proteger os locatários foi um serviço de seguro para depósitos dos locatários, em 2013.

Os inquilinos que se inscreverem para o seguro com a Korea Housing & Urban Guarantee Corporation ou o Seoul Guarantee Insurance podem receber seu depósito jeonse se o proprietário não devolver o depósito.

O esforço para proteger os inquilinos foi particularmente forte no último governo, embora nem todas as medidas tenham sido bem-sucedidas.

O governo Moon Jae-in em 2020 introduziu um limite de 5% para aumentar os depósitos de jeonse ao renovar contratos. A medida desencorajou os proprietários de vender sua casa para jeonse, tornando mais difícil encontrar tais propriedades no mercado. Como efeito colateral, os preços de jeonse dispararam e a falta de moradias disponíveis nas áreas metropolitanas também elevou o preço total de venda.

O preço médio do jeonse na Coreia para saltou 40,64% em todo o país durante os cinco anos do governo da Moon, de acordo com o rastreador do mercado imobiliário R114.

O governo de Yoon Suk-yeol anunciou seu primeiro conjunto de medidas imobiliárias em 21 de junho, que inclui oferecer benefícios fiscais de ganhos de capital para proprietários que mantêm o aumento nos depósitos de jeonse dentro de 5% quando um contrato é renovado.

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Sistemas de aluguel no exterior

Embora incomum, o sistema jeonse não é totalmente exclusivo da Coreia. Contratos de aluguel semelhantes podem ser vistos em outras partes do mundo, principalmente em países em desenvolvimento.

Na Bolívia, os contratos anticreticos permitem que os inquilinos vivam sem aluguel por um período de tempo acordado em troca de pagar entre 25 e 40 por cento do valor total da casa. A porcentagem do preço total necessária para o depósito de montante fixo é menor do que os 60 a 80 por cento necessários na Coreia. Após o término do contrato, o proprietário da casa devolve o depósito integral.

A ideia por trás do anticretico remonta a milhares de anos.

Apesar das origens gregas de seu nome, tabuletas de argila do século XV a.C. estabelecer que os contratos de anticrese eram comumente empregados nas culturas suméria e acadiana da Mesopotâmia”, de acordo com um artigo da revista Regional Science and Urban Economics escrito por Ignacio Navarro e Geoffrey K. Turnbull em 2009.

Anticrese é o equivalente grego de anticretico.

Existem também sistemas de aluguel semelhantes em outros países, como bogey em Bangalore e girvi em Surat, na Índia.

A existência do sistema jeonse pode ser legalmente confirmada na Coreia, Espanha, França, Louisiana nos Estados Unidos, Argentina, Bolívia e muito mais. Mas os países onde o sistema de aluguel de depósito fixo pode realmente ser observado são Coreia, Bolívia e Índia”, disse Kim.

Jeonse é visto em todo o país na Coreia e na Bolívia, mas está presente em apenas um número muito pequeno de regiões da Índia.”

O Anticretico é uma “opção de casa incrivelmente comum na Bolívia”, de acordo com um artigo do BoliviaBella, um site de viagens em inglês para a Bolívia. Para os inquilinos, “se o seu dinheiro não for devolvido a você, o imóvel pode se tornar seu”.

Na Coreia, uma casa é colocada em leilão se o proprietário falir. O inquilino pode ou não receber o depósito de quantia total, dependendo da ordem predeterminada dos recebedores de dividendos.

O destino de jeonse

Ainda assim, apesar dos possíveis riscos e preços exorbitantes, o jeonse continua sendo uma opção popular de contrato de aluguel de imóveis na Coreia.

Mais de 50 por cento dos contratos residenciais assinados foram assinados até março deste ano. O número de contratos de aluguel mensal superou jeonse em abril e maio.

Os inquilinos de Jeonse tendem a pensar no depósito como uma forma de “economia” porque “o depósito não perece, ao contrário do aluguel mensal”, disse Kwon Dae-jung, professor de imóveis da Universidade Myongji.

Mas o sistema de aluguel cria um ambiente mais fácil para os ‘apostadores’ comprarem casas usando depósitos de quantia fixa dos inquilinos, elevando ainda mais os preços das moradias, acrescentou Kwon.

Alguns críticos veem Jeonse como um dos principais contribuintes para o rápido aumento da dívida das famílias na Coreia.

O total de empréstimos de 17 bancos para depósitos jeonse foi de mais de 167 trilhões de wons no final de abril, de acordo com dados do Serviço de Supervisão Financeira fornecidos ao escritório do deputado Lee Jong-bae do People Power Party [partido político], relatados por locais reportagens da mídia. O valor aumentou quase 70% em relação ao total de empréstimos em 2019.

A dívida considerável colocará mais pressão sobre os mutuários, pois o banco central indicou que pode aumentar ainda mais a taxa básica de juros, resultando em um aumento nas taxas de empréstimo.

Os dois fatores mais importantes que determinam o preço dos depósitos jeonse são os preços da habitação e a taxa de juros”, disse Pong In-shik, pesquisador do Gyeonggi Research Institute. “Se a taxa de juros subir, a demanda por jeonse naturalmente diminui devido à pressão para pagar uma taxa mais alta pelos empréstimos de depósito.”

A taxa média para empréstimos de depósito jeonse oferecidos pelos quatro principais bancos – KB Kookmin, Shinhan, KEB Hana e Woori – variou entre 3,99 e 5,01 por cento no final de junho, em comparação com 2,71 a 3,64 por cento em agosto passado.

O Banco da Coreia elevou a taxa básica de juros cinco vezes até maio desde agosto passado, colocando a taxa em 1,75% em maio. O presidente do banco central indicou novos aumentos nas taxas, dizendo que a inflação é o foco atual da política monetária, para aliviar o rápido crescimento da inflação.

Se a taxa de conversão dos preços da jeonse para aluguel mensal for menor do que a taxa de juros paga pelo depósito de quantia única ao banco, isso já é motivação suficiente para os inquilinos mudarem para outros tipos de contratos, como aluguel mensal ou quase-jeonse.”, disse Jung Wha-young, pesquisador de análise macrofinanceira do Korea Capital Market Institute.

A taxa de conversão refere-se ao percentual aplicado sobre o aluguel mensal quando os depósitos à vista são convertidos em aluguel mensal. A taxa de conversão para apartamentos em Seul foi de 4,2% em abril, de acordo com o Korea Real Estate Board.

A demanda por jeonse será determinada pelo movimento da taxa de juros. Por enquanto, os contratos de aluguel mensal devem aumentar, pois a taxa de juros deve aumentar ainda mais”, acrescentou Jung.

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