Um trabalhador de escritório aos 41 anos ganha 80 milhões de won (U$ 71 mil dólares) por uma transação de apartamento cancelada, um caso que ressalta o rápido aumento nos preços dos imóveis em Seul.

O trabalhador assalariado de um grande conglomerado sul-coreano fez um pagamento de 10% do preço de um apartamento em Seul, avaliado em 800 milhões de won em agosto. Alguns dias depois, o proprietário cancelou unilateralmente o acordo, acreditando que o valor de seu apartamento poderia subir ainda mais.

Foto: Korea Bizwire
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O dono entregou 160 milhões de won, metade do pagamento como compensação pelo negócio morto. De acordo com a lei civil local, o proprietário do imóvel deve pagar o dobro da quantia do pagamento inicial feito pelo comprador, caso o proprietário cancele o contrato.

 

“É muito dinheiro e isso mostra que o aumento de ativos são grandes o suficiente para fazer com que o proprietário aceite uma grande perda”, disse o trabalhador. Ele pediu para não ser identificado, evitando expor sua situação financeira.

Esta situação ilustra uma tendência crescente em que alguns proprietários estão dispostos a aceitar penalidades financeiras para cancelar acordos, acreditando que podem cobrir tais perdas e até lucrar com a venda de seus apartamentos a um preço maior mais tarde.

O valor médio de apartamentos em Seul atingiu o recorde de 829 milhões de won em setembro, em relação aos 480 milhões de won em dezembro de 2008, quando tais dados começaram a ser compilados, de acordo com o Banco KB Kookmin, um dos maiores bancos de varejo da Coreia do Sul.

Foi a primeira vez que o valor médio ultrapassou a marca dos 800 milhões de won, em um país onde a renda média anual das famílias foi aproximadamente 41 milhões de won em 2016, o último ano para o qual existem estatísticas disponíveis. Os dados de 2017 sobre a renda disponível devem ser divulgados em dezembro.

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Corretora de imóveis divulgando aluguel e vendas em outubro de 2018. Um dos anúncios mostra um apartamento de 109m2 próximo a Songpa (uma das alas mais ricas de Seul), por 1,83 bilhão de won.  Foto: Yonhap

Os preços crescentes significam que, se o ganhador médio poupasse todo o seu rendimento anual, levaria quase duas décadas para poder comprar um apartamento no valor de 800 milhões de won.

Kim Soo-hyun, funcionária de 42 anos de uma corretora em Yeouido (equivalente ao Wall Street de Nova York), disse se arrepender em não comprar um apartamento alguns anos atrás, quando o governo estava incentivando as pessoas a fazer empréstimos para comprar apartamentos.

“Agora, não posso comprar um apartamento porque eles se tornaram caros demais”, disse Kim com remorso.

Um funcionário de outra corretora em Yeouido comprou um  apartamento novo por 780 milhões de won em 2014 e sua unidade agora vale cerca de 1,25 bilhão de won. Ele pediu para ser identificado apenas pelo sobrenome, Choi.

“A subida me deu uma sensação de estabilidade psicológica e eu senti que perderia uma oportunidade se não tivesse comprado a casa”, disse Choi.

Muitos sul-coreanos olham apartamentos, especialmente os de Gangnam, área mais rica da capital, não apenas como um lar, mas como uma boa opção de investimento, comparado aos ativos arriscados, como ações e criptomoedas, em meio a baixos custos de empréstimos e cerca de 1.100 trilhões de won de liquidez no mercado.

Algumas pessoas ricas em áreas provinciais foram comprar apartamentos em Gangnam e outras áreas cobiçadas de Seul, buscando bons investimentos.

O preço médio dos apartamentos em Gangnam atingiu o alto recorde de 1,05 bilhões de won em setembro, em relação aos 567 milhões (won) em dezembro de 2008, de acordo com o Banco KB Kookmin. A subida dos valores atraiu a atenção global graças à Gangnam Style, mega música de sucesso do rapper Psy de 2012, sobre a zona proibida para a maioria dos sul-coreanos trabalhadores comuns.

Apartamentos em Gangnam. Foto: Yonhap
Apartamentos em Gangnam. Foto: Yonhap

O recente aumento foi impulsionado principalmente pelo anúncio do prefeito de Seul, Park Won-soon, dos planos para o desenvolvimento de Yeouido e Yongsan, que abrigavam 28.500 soldados norte-americanos anteriormente.

os militares dos Estados Unidos transferiram sua sede para Pyeongtaek, a 70 quilômetros ao sul de Seul, abrindo caminho para o desenvolvimento em grande escala, no coração de Seul, pela primeira vez, em mais de seis décadas.

Posteriormente, Park suspendeu seu ambicioso plano de desenvolvimento, já que os preços dos apartamentos mostraram sinais de superaquecimento em Seul, lar de cerca de um quinto da população total da Coreia do Sul, de 51 milhões.

Os empréstimos de baixo custo do país também contribuíram com o valor crescente dos apartamentos nos últimos anos, embora as taxas de mercado tenham aumentado gradualmente desde a alta das taxas nos Estados Unidos.

Com o governo sul-coreano efetuando chamadas veladas ao banco central para aumentar as taxas parcialmente e controlar o excesso de liquidez, os funcionários culpam tal fato como a razão pelo superaquecimento no mercado imobiliário e aumento da dívida doméstica.

Em agosto, o Banco da Coreia manteve sua taxa sem alterações, em 1,5%. O banco central cortou as taxas oito vezes, desde 2012, levando mais pessoas a contrair empréstimos para comprar casas, elevando os preços dos imóveis, assim como a dívida das famílias a níveis recordes.

No ano de 2014, era possível realizar financiamentos de até 70% do valor do imóvel e o pagamento de hipotecas poderia chegar a 60% da renda de um comprador.

As regras soltas tinham o propósito de estimular o crescimento, impulsionando o mercado imobiliário, mas também enviaram um sinal claro de que as pessoas deveriam pedir mais empréstimos para comprar casas.

Voltando para 2018: A Coreia do Sul apertou as regras em todas as áreas ‘especulativas’ e ‘superaquecidas’ para tentar frear o mercado imobiliário em expansão em Seul e áreas adjacentes, limitando as hipotecas a 40% dos preços dos apartamentos e reembolsando até um máximo de 40% da renda.

No mês de setembro, o governo também anunciou mais aumentos da carga tributária sobre os proprietários de casas altamente avaliadas e várias residências, assim como o aumento no fornecimento de moradias em Seul e áreas adjacentes.

O Ministério das Finanças disse que aumentaria a chamada taxa de imposto imobiliário para as propriedades avaliadas entre 600 milhões de won e 1,2 bilhão de won em um máximo de 3,2% dos atuais 2%.

“O mercado imobiliário não está operando normalmente e está em um estado irracional” disse o Ministro das Finanças Kim Dong-yeon em setembro. Kim também alertou que o governo poderia tomar medidas adicionais caso o mercado não se estabilize.

As regulações atuais levaram a uma pausa na compra de imóveis, enquanto vendedores e compradores entram em uma disputa psicológica sobre as futuras direções dos preços.

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Foto tirada do observatório da Torre Lotte World, o prédio mais alto de Seul. Foto: Lotte Goup

Alguns sul-coreanos continuam céticos sobre as medidas governamentais.

Yoo Seon-jong, professor de estudos imobiliários da Universidade Konkuk em Seul, fala sobre os coreanos estarem muito obcecados com propriedades em seu país densamente povoado, sendo um pouco maior do que o estado norte-americano de Indiana.

“Sul-coreanos acumularam riquezas através de investimentos em apartamentos, o que lhes deu confiança no mercado imobiliário”, disse Yoo, descrevendo apartamentos como ativos seguros.

Kim Mi-hee, agente imobiliário na zona oeste de Mapo, perto de Yongsan, aponta o setor imobiliário como um bom investimento, observando que muitas pessoas fizeram fortunas comprando e vendendo apartamentos nas últimas décadas.

A Coreia do Sul cresceu e se tornou a 11ª maior economia do mundo a partir da Guerra da Coreia de 1950-53, uma rápida industrialização transformou arrozais, campos e pomares da ala Gangnam em edifícios residenciais e comerciais, tornando Gangnam a área mais desejada do país.

“Os preços dos apartamentos devem subir ainda mais se houver um gatilho de qualquer tipo”, disse Yoo. “Como o governo pode dominar o mercado?”


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